1. O que e o ITBI

O ITBI e um imposto municipal previsto no artigo 156, inciso II, da Constituicao Federal de 1988. Incide sobre a transmissao onerosa (compra e venda, dacao em pagamento, permuta) de bens imoveis situados no territorio do municipio, tanto de propriedade plena quanto de direitos reais a ela relativos.

A competencia para instituir, arrecadar e fiscalizar o ITBI e exclusiva de cada municipio, o que explica a variacao das aliquotas entre cidades — de 2% ate 3% nas principais capitais brasileiras.

2. Base de Calculo

A base de calculo do ITBI e o valor venal do imovel, definido pela prefeitura, ou o valor de mercado declarado na transacao, prevalecendo sempre o maior. Isso significa que o fisco municipal pode revisar o valor informado na escritura se considerar que esta abaixo do valor venal atualizado.

Muitos compradores cometem o erro de calcular o ITBI apenas sobre o valor declarado no contrato. Na pratica, se o valor venal for maior, e sobre ele que o imposto incidira.

3. Aliquotas por Municipio

As aliquotas do ITBI variam de cidade para cidade. Nas principais capitais brasileiras, os valores ficam entre 2% e 3%. Curitiba adota 2,7%. Nenhuma cidade pode ultrapassar o limite de 3% nas transmissoes dentro do Sistema Financeiro de Habitacao (SFH).

"Em um imovel de R$ 500.000 em Sao Paulo com aliquota de 3%, o ITBI chega a R$ 15.000. E fundamental provisionar esse custo antes de fechar a compra."

4. Imovel Financiado (SFH)

Para imoveis financiados pelo Sistema Financeiro de Habitacao (SFH), a legislacao permite que a parte financiada tenha aliquota reduzida em varios municipios. O calculo e feito em duas partes: a parcela paga a vista sofre a aliquota cheia, e a parcela financiada pode ter reducao de ate 50% da aliquota.

5. Casos de Imunidade

Nao incide ITBI nas seguintes situacoes:

• Transmissao de bens na integralizacao de capital social de pessoa juridica (exceto se a atividade preponderante for imobiliaria)
• Transmissao decorrente de fusao, incorporacao, cisao ou extincao de pessoa juridica
• Transmissao de bens para o ente publico

Doacao (transmissao gratuita) e heranca nao sao tributadas pelo ITBI, mas pelo ITCMD (estadual).

6. Perguntas Frequentes

Quem paga o ITBI?

Por lei, o contribuinte do ITBI e o adquirente (comprador) do imovel. Embora seja possivel negociar quem arca com o custo na pratica, a responsabilidade legal recai sobre quem esta comprando.

Quando e preciso pagar o ITBI?

O ITBI deve ser recolhido antes da lavratura da escritura publica em cartorio ou, no caso de imovel financiado, antes do registro do contrato. O tabeliao de notas exigira o comprovante de recolhimento para lavrar a escritura.

O ITBI pode ser parcelado?

Depende do municipio. Algumas prefeituras permitem o parcelamento em situacoes especificas, mas a regra geral e o pagamento a vista antes da transferencia de propriedade. Consulte a Secretaria de Financas do municipio onde o imovel esta localizado.