1. A Lei do Inquilinato e o Reajuste de Aluguel

A Lei n.º 8.245, de 18 de outubro de 1991 — conhecida como Lei do Inquilinato — é a principal legislação que regula as locações de imóveis urbanos no Brasil. Ela estabelece os direitos e obrigações de locadores (proprietários) e locatários (inquilinos), incluindo as regras para reajuste do aluguel.

Segundo o Art. 17 da lei, o valor do aluguel é livremente estabelecido entre as partes. O Art. 18 prevê que o aluguel pode ser reajustado de acordo com índice de preços previsto no contrato. O reajuste anual é o padrão mais comum; cláusulas que prevejam reajuste em periodicidade inferior a 12 meses só são válidas se expressamente acordadas.

2. Os Principais Índices de Reajuste

Ao longo dos anos, diferentes índices foram predominantes nos contratos de locação residencial no Brasil:

• IGP-M (Índice Geral de Preços do Mercado - FGV): Historicamente o mais usado em contratos de aluguel, o IGP-M mede a inflação ao produtor, ao consumidor e na construção civil. Por refletir preços no atacado e commodities internacionais, pode divergir bastante da inflação sentida pelos consumidores — o que gerou conflitos em 2020 e 2021, quando o índice atingiu variações superiores a 30% ao ano.
• IPCA (Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo - IBGE): É o índice oficial de inflação do Brasil, que mede o custo de vida para famílias com renda de 1 a 40 salários mínimos. Tem sido crescentemente adotado em novos contratos por ser mais estável e representativo da inflação do cotidiano.
• INPC (Índice Nacional de Preços ao Consumidor - IBGE): Similar ao IPCA, mas focado em famílias com renda entre 1 e 5 salários mínimos. Tende a ser ligeiramente mais alto que o IPCA por refletir o peso maior de alimentos e transporte no orçamento de baixa renda.

"A escolha do índice no contrato tem impacto financeiro significativo ao longo dos anos. Negociar um índice mais estável pode proteger tanto o locatário quanto o locador de surpresas."

3. Como é Calculado o Reajuste Acumulado

O reajuste acumulado não é simplesmente a soma dos índices mensais — é calculado pela composição multiplicativa das variações mensais, assim como funciona o juros compostos. Para um período de n meses com variações r₁, r₂, ..., rₙ, o reajuste acumulado é:

Variação acumulada = [(1 + r₁/100) × (1 + r₂/100) × ... × (1 + rₙ/100) − 1] × 100%

Por exemplo: um aluguel de R$ 1.500 com IPCA de 4,5% acumulado no período resulta em: R$ 1.500 × 1,045 = R$ 1.567,50. A diferença de R$ 67,50 mensais equivale a R$ 810,00 por ano — valores que, somados ao longo de anos, representam montantes significativos.

4. Negociação e Direitos do Locatário

A Lei do Inquilinato garante ao locatário o direito de negociar o índice de reajuste no ato da assinatura ou renovação do contrato. Em períodos de alta do IGP-M, muitos locatários conseguiram negociar a migração para o IPCA — uma prática que ficou mais comum após 2020.

Em caso de discordância com o reajuste aplicado, o locatário pode questionar a validade da cláusula (especialmente se o índice não estiver claramente previsto em contrato), solicitar revisão judicial do aluguel ou, após três anos de vigência do contrato, pedir revisão judicial com base no Art. 19 da Lei do Inquilinato para adequar o aluguel ao valor de mercado.

A notificação formal de reajuste deve ser enviada ao locatário com antecedência razoável (geralmente 30 dias antes da vigência do novo valor), de preferência por escrito e com comprovante de recebimento.