1. Os Tres Criterios de Rateio

A cota condominial pode ser calculada por tres criterios principais, e a escolha impacta diretamente os valores pagos por cada unidade:

• Igualitario: todas as unidades pagam o mesmo valor, independente do tamanho ou localizacao. E o criterio mais simples, mas pode ser percebido como injusto em predios com unidades de tamanhos muito diferentes.
• Fracao ideal: cada unidade contribui proporcionalmente a sua fracao no total do terreno e das areas comuns, conforme registrada na escritura. E o criterio mais juridicamente robusto e amplamente adotado.
• Por metragem (area privativa): a divisao e proporcional a area privativa de cada unidade. E intuitivo e justo para condominios com grande variacao de tamanhos.

2. O Que e Fracao Ideal

A fracao ideal e a participacao proporcional de cada unidade nas partes comuns do condominio — terreno, corredores, elevadores, jardins. Ela e determinada na incorporacao imobiliaria e registrada na escritura de cada apartamento.

"A fracao ideal determina nao apenas quanto o condominino paga de taxa, mas tambem seu peso de voto em assembleias — quanto maior a fracao, maior o voto."

A soma das fracoes ideais de todas as unidades deve sempre resultar em 100% (ou 1,0). Pequenas diferencas podem ocorrer por arredondamento, mas desvios significativos indicam erro no registro.

3. Como Tratar a Inadimplencia

A inadimplencia e um dos maiores problemas dos condominios brasileiros. Legalmente, o condominante inadimplente continua devendo sua cota — o saldo nao pode simplesmente ser ignorado. O que esta calculadora faz ao marcar uma unidade como inadimplente e redistribuir o valor entre as demais para fins de planejamento de caixa.

Na pratica, o sindico deve buscar a cobranca do valor inadimplente por via extrajudicial (notificacao, acordo) ou judicial (acao de cobranca). A Lei 4.591/64 e o Codigo Civil de 2002 garantem ao condominio a preferencia no pagamento sobre outros credores.

4. O Que Diz a Lei Sobre Rateio de Condominio

O Codigo Civil Brasileiro (Lei 10.406/2002), em seus artigos 1.333 a 1.358, e a principal fonte legal sobre condominios edilicos. Pontos relevantes:

• A convencao de condominio pode definir livremente o criterio de rateio
• Na ausencia de criterio definido, aplica-se a fracao ideal (art. 1.336, I)
• O condominante inadimplente paga juros de 1% ao mes e multa de ate 2% sobre o valor em atraso
• Alteracoes no criterio de rateio exigem quorum qualificado (2/3 dos votos em assembleia)